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2010年度万科企业股份有限公司财务分析报告
1. 背景分析
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。
万科企业股份有限公司原系经深圳市人民政府深府办 (1988) 1509 号文批准，于1988 年11月1 日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司,原名为“深圳万科企业股份有限公司”。截止到2009年3月31日，公司第一大股东为华润股份有限公司，控股14.73%。公司主营业务为：房地产开发；兴办实业（具体项目另行申报）；国内商业、物资供销业（不含专营、专控、专卖商品）；进出口业务（按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理）。截至2009年3月31日，公司总股本109.95亿股，第一季度公司实现营业收入8,164.32百万元，同比增长27.56%；归属于母公司所有者净利润768.76百万元，同比增长7.05%；实现基本每股收益0.07元。
万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。
目前房地产业发展形势：
①进入 2010年前后，政府推出一系列调控政策，以遏制房价过快上涨、引导住宅市场理性发展； ②预计2010年房地产调控政策将以稳健的调控政策为主，保证房地产市场的平稳运行； ③低碳经济与节能环保的理念逐渐深入人心，而房地产行业在节能减排中将扮演重要角色。能否率先完成绿色转型，对于参与绿色经济背景下的市场竞争至关重要。
2. 关注审计报告的措辞
从审计报告的措辞来看，该审计报告是一个无保留意见的审计报告。这就意味着，注册会计师认为，公司的财务报表，符合以下条件：
①会计报表的编制符合《企业会计准则》和国家其他财务会计法规的规定。
②会计报表在所有重要方面恰当地反映了被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量情况。
③会计处理方法遵循了一致性原则。
④注册会计师已按照独立审计准则的要求，完成了必要的审计程序，在审计过程中未受阻碍和限制。
⑤不存在影响会计报表的重要的未确定事项。 ⑥不存在应调整而被审计单位未予调整的重要事项。
此无保留意见的审计报告，意味着注册会计师认为财务报表的反映是公允的，能满足非特定多数的利害关系人的共同需要，并对发表的意见负责。同时也表明被审计单位的内部控制制度较为完善，可以是审计报告的使用者对被审计单位的财务状况、经营成果和现金流量具有较高的信任度。
3. 资产负债表分析 a 水平分析法： 资产负债表（水平分析） 编制单位：深圳万科A股 会计年度 货币资金 交易性金融资产 应收账款 预付款项 其他应收款 存货 流动资产合计 可供出售金融资产 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 无形资产 长期待摊费用 递延所得税资产 其他非流动资产 非流动资产合计 资产总计 短期借款 交易性金融负债 应付票据 应付账款
单位：元
2010/12/31
37,816,932,911.84
0
1,594,024,561.07 17,838,003,464.71 14,938,313,217.77 133,333,458,045.93 205,520,732,201.32
404,763,600.00 4,493,751,631.16 129,176,195.26 1,219,581,927.47 764,282,140.58 373,951,887.29 32,161,415.85 1,643,158,028.39 1,055,992,714.51 10,116,819,540.51 215,637,551,741.83 1,478,000,000.00 15,054,493.43
0
16,923,777,818.98
2009/12/31 增（减）% 23,001,923,830.80
740,470.77 713,191,906.14 8,736,319,500.73 7,785,809,435.41 90,085,294,305.52 130,323,279,449.37
163,629,472.66 3,565,383,001.51 228,143,157.99 1,355,977,020.48 593,208,234.13 81,966,325.94 31,318,689.65 1,265,649,477.66
0
7,285,275,380.02 137,608,554,829.39 1,188,256,111.11
0
30,000,000.00 16,300,047,905.75
64.41% -100.00% 123.51% 104.18% 91.87% 48.01% 57.70% 147.37% 26.04% -43.38% -10.06% 28.84% 356.23% 2.69% 29.83% #DIV/0! 38.87% 56.70% 24.38% #DIV/0! -100.00% 3.83% 预收款项 应付职工薪酬 应交税费 应付利息 其他应付款 一年内到期的非流动负债 流动负债合计 长期借款 应付债券 预计负债 递延所得税负债 其他非流动负债 非流动负债合计 负债合计 实收资本（或股本） 资本公积 盈余公积 未分配利润 少数股东权益 外币报表折算价差 归属母公司所有者权益（或股东权益） 所有者权益（或股东权益）合计 负债和所有者（或股东权益）合计 74,405,197,318.78 1,415,758,826.87 3,165,476,401.56 127,806,502.79 16,814,029,349.10 15,305,690,786.98 129,650,791,498.49 24,790,499,290.50 5,821,144,507.03 41,107,323.15 738,993,358.99 8,816,121.26 31,400,560,600.93 161,051,352,099.42 10,995,210,218.00 8,789,344,008.84 10,587,706,328.79 13,470,284,310.05 10,353,522,851.30 390,131,925.43 44,232,676,791.11 54,586,199,642.41 215,637,551,741.83 31,734,801,163.76 806,504,472.20 1,176,877,640.28 122,643,721.10 9,258,734,468.30 7,440,414,366.78 68,058,279,849.28 17,502,798,297.11 5,793,735,805.14 34,355,814.95 802,464,465.02 8,408,143.82 24,141,762,526.04 92,200,042,375.32 10,995,210,218.00 8,557,716,583.44 8,737,841,436.85 8,808,398,744.05 8,032,624,392.93 276,721,078.80 37,375,888,061.14 45,408,512,454.07 137,608,554,829.39 134.46% 75.54% 168.97% 4.21% 81.60% 105.71% 90.50% 41.64% 0.47% 19.65% -7.91% 4.85% 30.07% 74.68% 0.00% 2.71% 21.17% 52.93% 28.89% 40.98% 18.35% 20.21% 56.70%
分析评价：1．该公司总资产本期215,637,551,741.83元，增长幅度为56.70%说明该公司本年资产规模变化很大。进一步分析可以发现：（1）流动资产的变化主要体现在预付账款增长幅度是104.18%；货币资金增加了302,363.79元，增加幅度为64.41%；（2）本期资产的变化主要体现在非流动资产，其中影响最大的是无形资产，增长幅度为356.23%，使总资产增加了56.70%。
2．该公司权益总额本期增长幅度为56.70%，说明本期权益变化较大。进一步分析可以发现：（1）负债本期增长幅度为74.68%，对权益总额的影响为56.70%；股东权益本期增长幅度为20.21%，使权益总额增加了4.79%，两者合计使权益总额增长幅度为56.70%。（2）本期股东权益的变化对权益总额的影响稍大于负债对权益的影响，其中对股东权益影响最大的科目是未分配利润，使权益总额增加了52.93%。而其中外币报表折算差额较期初有所增长，增长幅度为40.98%。（3）流动负债的增长是负债增长的主要方面，其中预收账款项目的增长最为突出，增长幅度为134.46%。
b 垂直分析法： 资产负债表（垂直分析） 编制单位：深圳万科A股 2010年12月31日 单位：元 结构/% 项 目 2010.12.31 2009.12.31 2010 2009 17.54% 0.00% 0.74% 8.27% 6.93% 61.83% 95.31% 0.19% 2.08% 0.06% 0.57% 0.35% 0.17% 0.01% 16.72% 0.00% 0.52% 6.35% 5.66% 65.46% 94.71% 0.12% 2.59% 0.17% 0.99% 0.43% 0.06% 0.02% 23,001,923,830.80 740,470.77 713,191,906.14 8,736,319,500.73 7,785,809,435.41 90,085,294,305.52 130,323,279,449.37 163,629,472.66 3,565,383,001.51 228,143,157.99 1,355,977,020.48 593,208,234.13 81,966,325.94 31,318,689.65 资 产 流 动 资 产： 货币资金 交易性金融资产 应收账款 预付款项 其他应收款 存货 流动资产合计 可供出售金融资产 长期股权投资 投资性房地产 固定资产 在建工程 无形资产 长期待摊费用 37,816,932,911.84 0 1,594,024,561.07 17,838,003,464.71 14,938,313,217.77 133,333,458,045.93 205,520,732,201.32 404,763,600.00 4,493,751,631.16 129,176,195.26 1,219,581,927.47 764,282,140.58 373,951,887.29 32,161,415.85