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2010众合专项教程李建伟民法讲义
有效债权行为 ＋ 交付 ＝物权变动 ＋ 登记 ﹥ 第三人。 何为此处的 不能对抗第三人？
举例4：某年4月1日，甲乙在中国北京就一辆现代汽车买卖达成协议，次日并交付，
约定4月8日办理变更登记手续。但在4月3日甲从乙处借车后，次日又以自己的名义卖与不值知情的丙并交付、办理变更登记手续。则结论：乙在4月1日取得要求甲交付汽车并办理变更登记的债权；在4月2日取得汽车所有权；但乙的所有权不得对抗丙，并最终取得汽车所有权。
据此，再来正确理解物权法分则的以下物权变动及其条文—
建设用地使用权——139
第139条 设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。
不动产抵押权——187
第187条 以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
动产质权——212
第212条 质权自出质人交付质押财产时设立。
有价证券质权——224
第224条 以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，当事人应当订立书面合同。质权自权利凭证交付质权人时设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。
股权质权——226.1
第226条第1款 以基金份额、股权出质的，当事人应当订立书面合同。以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自工商行政管理部门办理出质登记时设立
知识产权质权——227.1
第227条第1款 以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，当事人应当订立书面合同。质权自有关主管部门办理出质登记时设立。
应收帐款质权——228.1
第228条第1款 以应收账款出质的，当事人应当订立书面合同。质权自信贷征信机构办理出质登记时设立。
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2．例外：意思主义
土地承包经营权——第127、129条
第127条 土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。 县级以上地方人民政府应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证、草原使用权证，并登记造册，确认土地承包经营权。
第129条 土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
地役权——第158条
第158条 地役权自地役权合同生效时设立。当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。
动产抵押权——第188、189条
第188八条 以本法第一百八十条第一款第四项、第六项规定的财产或者第五项规定的正在建造的船舶、航空器抵押的，抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
第189条第1款 企业、个体工商户、农业生产经营者以本法第一百八十一条规定的动产抵押的，应当向抵押人住所地的工商行政管理部门办理登记。抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人。
意思主义的两大难点：
1． 合同行为的双重效力：既有债权与又有物权 2． 何谓对抗第三人？
地役权合同=地役权+登记﹥第3人
◇甲（需役地人，地役权人）→→→ ◆乙（供役地人，义务人）
↓ ↓ 丙 丁
【例】甲为了能在自己房中欣赏远处风景，便与相邻的乙约定：乙不在自己的土地上建造高层建筑，作为补偿，甲一次性支付给乙4万元。两年后，甲将该房屋转让给丙，乙将该土地使用权转让给丁。下列哪些判断是错误的？（2006年卷三56题/2003年8题，多选） A甲、乙之间的约定为有关相邻关系的约定 B丙可禁止丁建高楼，且无须另对丁进行补偿 C若丁建高楼，丙只能要求甲承担违约责任
D甲、乙之间约定因房屋和土地使用权转让而失去效力
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（六）基于法律行为以外原因的物权变动：不以登记、交付为生效或者对抗要件
依照《物权法》第２８～３１条等：
1、因法院（仲裁机构）的法律文书、政府的征收决定发生的物权变动，自该行为生效时发生效力；
2、因继承、受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力； 3、因合法建造、拆除房屋设立、消灭物权的，自该事实行为成就时发生效力；
4、基于法律规定：留置权
《物权法》第二百三十条债务人不履行到期债务，债权人可以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就该动产优先受偿。
前款规定的债权人为留置权人，占有的动产为留置财产。
5、基于行政行为：宅基地使用权
《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。
【例1】中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？(08-3-8,单) A．中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权 B．中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权 C．中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权
D．中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权
最重要的考点：对于以上情形下的不动产物权变动而言，法律要求登记而未经登记的，不得处分所取得的不动产物权；否则，不发生物权效力。 《物权法》第三十一条 依照本法第二十八条至第三十条规定享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
【例2】甲继承了一套房屋，在办理产权登记前将房屋出卖并交付给乙，办理产权登记后又将该房屋出卖给丙并办理了所有权移转登记。丙受丁胁迫将房屋出卖给丁，并完成了移转登记。丁旋即将房屋出卖并移转登记于戊。请回答问题。（08-3-94，不） （1）在办理继承登记前，关于甲对房屋的权利状态，下列选项正确的是： A甲已经取得了该房屋的所有权
B甲对该房屋的所有权不能对抗善意第三人 C甲出卖该房屋未经登记不发生物权效力 D甲可以出租该房屋
（七）作为其间枢纽的必考的善意取得 关于取得方式的分类
1．原始取得
（1）劳动生产、孳息 （2）公法方式
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（3）私法方式 先占 拾得 发现 添附
时效取得 善意取得 2．继受取得的两大原因
（1）基于合同：合同+交付=所有权
合同+登记=所有权
（2）基于继承（包括法定继承、遗嘱继承与受遗赠、遗赠扶养协议的遗赠）
善意取得规则☆☆☆☆☆☆：
《合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立
合同后取得处分权的，该合同有效。
《物权法》第106条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。
《民通意见》４０．被撤销死亡宣告的人请求返还财产，其原物已被第三人合法取得
的，第三人可不予返还。但依继承法取得原物的公民或者组织，应当返还原物或者给予适当补偿。
举例：
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甲 → →→委托关系 乙（无权处分人） （权利人） ↙
↗买卖合同（效力？） ↖ 丙↗ （第三人、新的权利人）
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